Commission, processus, légal, fiscalité, garanties, reporting — tout ce qu'un propriétaire d'Airbnb doit savoir avant de déléguer la gestion de son bien.
Catégorie 1 · 10 questions
La commission OPTIMI se situe entre 20% et 22% HT du revenu brut généré par votre bien. Le pourcentage exact est fixé lors du kickoff selon la taille du projet et la complexité de la gestion (nombre de chambres, exigences propriétaire, standing du bien). Aucun frais caché : ce sont les seuls honoraires que nous prélevons.
La commission est calculée sur le revenu brut effectivement encaissé par OPTIMI, après déduction des frais de plateforme (Airbnb host service fee, commission Booking). Elle ne s'applique pas sur les taxes de séjour ni sur les frais de ménage refacturés au voyageur.
Non. L'onboarding complet (visite, shooting photo professionnel, rédaction d'annonce optimisée, mise en ligne sur 4 plateformes, configuration pricing dynamique) est inclus dans la commission, sans frais d'entrée.
Les frais de ménage sont refacturés au voyageur au coût coûtant via le « cleaning fee » Airbnb / Booking. Ils ne sont pas déduits de votre revenu net et ne génèrent aucune marge OPTIMI.
Les consommables de base (papier toilette, savon, café, sel, poivre, huile, sopalin) sont inclus dans le kit accueil OPTIMI, refacturés au voyageur via le cleaning fee. Les achats récurrents type linge ou produits d'entretien sont financés par les frais de ménage.
OPTIMI peut engager sans accord préalable toute dépense de maintenance inférieure à 150€ HT par intervention (plafond 500€ HT par trimestre). Au-delà, devis transmis pour validation. Les gros travaux restent à votre charge.
Le versement se fait par virement SEPA le 5 du mois M+1 pour les revenus encaissés sur le mois M. Vous recevez le même jour un reporting mensuel détaillé (revenus, occupation, ADR, réservations, KPIs marché).
Nous croisons trois sources : (1) Inside Airbnb + AirDNA pour les comparables locaux dans un rayon de 1 km, (2) PriceLabs Market Dashboard pour les benchmarks live, (3) historique OPTIMI sur des biens similaires dans la ville. L'estimation est livrée gratuitement lors de l'audit pré-mandat.
Pour les propriétaires de 3 biens et plus confiés à OPTIMI, une grille négociée est étudiée au cas par cas. Contactez-nous pour un échange dédié.
Par défaut non — OPTIMI est tenue à une obligation de moyens (mandat article 9). Une garantie de revenu peut être discutée en pack premium uniquement pour les biens à très fort potentiel et après audit approfondi, dans un avenant distinct.
Catégorie 2 · 10 questions
10 jours ouvrés en moyenne entre signature du mandat et publication effective sur Airbnb, Booking, Vrbo et Abritel. Premières réservations généralement dans les 14 jours post-publication.
| Phase | Jour | Étape |
|---|---|---|
| Lancement | J+0 | Signature contrat |
| Lancement | J+1 | Kickoff call (45 min) |
| Préparation | J+2-3 | Visite + collecte documents |
| Création | J+4-5 | Shooting photo professionnel |
| Création | J+6-8 | Rédaction annonce + validation |
| Go Live | J+9-10 | Mise en ligne + pricing dynamique |
| Suivi | J+14 | Premier bilan |
Un photographe partenaire spécialisé immobilier se déplace pour un shooting professionnel de 60-90 minutes (200-300 photos brutes), suivi d'une post-production : sélection de 25-40 photos finales retouchées (lumière, couleur, redressement). Coût inclus dans la commission.
Notre Copywriter / Listing Manager rédige l'annonce optimisée : titre 60 caractères max avec mots-clés zone, description longue 800-1200 mots structurée, summary 400 caractères, et traduction anglaise complète. Vous validez la version finale avant publication.
Par défaut : Airbnb, Booking.com, Vrbo et Abritel. Diffusion possible sur plateformes additionnelles (HomeToGo, Holidu, groupes WhatsApp privés voyageurs B2B) selon le profil du bien et après validation jointe.
3 options selon le bien : (1) boîte à clés sécurisée installée par nos soins, (2) serrure connectée type NUKI / August avec génération de codes à usage unique, (3) gardien d'immeuble référent en remise main propre. Nous recommandons la serrure connectée pour les biens à forte rotation.
Nous travaillons avec un réseau de ménages partenaires sélectionnés par ville, formés à notre checklist 60 points OPTIMI. Le ménage est effectué entre chaque check-out et check-in, avec contrôle qualité aléatoire.
OPTIMI utilise SuperHote comme PMS central pour synchroniser les calendriers multi-plateformes, automatiser les communications voyageurs, et générer le reporting mensuel. Vous disposez d'un dashboard propriétaire en accès permanent.
Nous utilisons PriceLabs : un algorithme qui ajuste vos tarifs chaque jour selon plus de 50 facteurs (saisonnalité, événements locaux, taux d'occupation des concurrents, jour de la semaine, météo, économie locale). Vous gardez la main pour fixer des prix planchers et plafonds.
Catégorie 3 · 10 questions
Cela dépend de 3 facteurs : (1) la résidence principale ou secondaire, (2) la commune (zone tendue ou non), (3) le règlement de copropriété. Avant signature, nous effectuons une vérification de conformité gratuite. Si bloquant, nous orientons vers les alternatives (bail mobilité, longue durée meublée).
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 durcit le cadre de la location courte durée : DPE minimum F au 1er janvier 2025 (puis E au 1er janvier 2034), quota de 90 jours/an pour les résidences principales, pouvoirs renforcés des communes pour interdire ou encadrer la LCD. Article complet sur notre blog.
Le quota de 120 jours/an s'applique aux résidences principales à Paris (réduit à 90 jours par la loi Le Meur). Les résidences secondaires nécessitent un changement d'usage + autorisation préalable. Si vous dépassez 90 jours en résidence principale, le bail mobilité est l'alternative légale prioritaire.
C'est un numéro à 13 caractères délivré gratuitement par la mairie de la commune où se situe votre bien (déclaration en ligne en quelques minutes). Obligatoire dans toutes les zones tendues depuis l'extension de la loi 2024-1039. À afficher sur toutes vos annonces.
Le Diagnostic de Performance Énergétique classe votre bien de A à G. Depuis 2025, les biens classés G sont interdits à la location courte durée dans plusieurs communes, et l'interdiction s'étendra aux classes F (2028) et E (2034). Si votre DPE est F ou G : on étudie ensemble les options (rénovation énergétique, ou bascule vers bail mobilité).
Oui. Les revenus de location meublée doivent être déclarés en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Deux régimes : (1) Micro-BIC : abattement 50% si revenus < 77 700€, (2) LMNP au réel : déductibilité des charges et amortissements (recommandé > 30 000€/an). OPTIMI fournit le récapitulatif annuel pour votre comptable.
La PLF 2026 réintègre les amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente (auparavant exclus). Concrètement : si vous revendez un bien LMNP au réel ayant amorti 50 000€, ces 50 000€ s'ajoutent à votre plus-value imposable. Impact à anticiper avec votre expert-comptable.
Le bail mobilité est un contrat de 1 à 10 mois non renouvelable, créé par la loi ELAN 2018, destiné aux personnes en mobilité (stage, formation, mission, étudiants). Pas de dépôt de garantie (mais Visale possible). Idéal alternative quand le quota 90j LCD est atteint ou si zone tendue restrictive.
Oui si le règlement de copropriété contient une clause d'usage bourgeois exclusif ou une interdiction explicite de la LCD. Une AG de copropriété peut aussi voter l'interdiction à la majorité absolue (article 25 loi 1965). Avant onboarding, nous vérifions ce point ensemble.
Pour une résidence secondaire située en zone tendue (Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Nice, Cannes, Annecy, etc.), oui : autorisation préalable à demander à la Mairie, parfois avec obligation de compensation (transformation d'un bureau en logement à surface équivalente). Démarche complexe que nous accompagnons.
Catégorie 4 · 8 questions
Le voyageur est responsable. OPTIMI active immédiatement les garanties plateforme (AirCover Host pour Airbnb jusqu'à 3 millions de $, Booking Damage Protection pour Booking) et/ou retient la caution. Les indemnités vous sont reversées après déduction des frais de gestion (50€ HT/dossier).
La fenêtre AirCover est de 14 jours après check-out (impératif). Nous ouvrons la demande dès que les dégâts sont constatés. Délai moyen de traitement Airbnb : 7-30 jours selon complexité. Taux de succès OPTIMI : > 70% des dossiers ouverts.
Nous mobilisons votre assurance PNO (Propriétaire Non Occupant). C'est pourquoi nous exigeons une PNO en cours de validité couvrant explicitement la location courte durée — sinon vous restez sur votre franchise standard.
Politique zéro tolérance : appel voyageur sous 10 minutes, expulsion sous 1h si non-coopération, caution retenue intégralement, signalement Airbnb. Pour les biens sensibles, capteurs de bruit Minut peuvent être installés (~150€ matériel + 8€/mois).
Le voyageur est facturé selon la politique d'annulation appliquée à la réservation (Flexible / Modérée / Stricte). Aucun impact sur votre revenu si l'annulation n'est pas dans la fenêtre gratuite. OPTIMI active le pricing dynamique pour relouer en urgence (-15 à -30% si nécessaire).
Conformément au mandat (article 9), OPTIMI assume une obligation de moyens avec un plafond de responsabilité égal au cumul des commissions HT sur 12 mois. En pratique : geste commercial systématique au voyageur en cas d'erreur OPTIMI (ménage manqué, problème accès), sans impact sur votre revenu.
La garantie Responsabilité Civile Vie Privée de votre PNO couvre les dommages corporels causés à des tiers. AirCover Airbnb couvre aussi jusqu'à 1 million de $ en RC. OPTIMI dispose de sa propre RC Pro qui intervient en complément si la responsabilité d'OPTIMI est engagée.
Procédure crise active immédiatement (cf. playbook incidents OPTIMI) : sécurisation, mobilisation artisan d'astreinte, relogement voyageurs si nécessaire, notification PNO sous 24h, ouverture dossier assurance. Vous êtes informé par SMS + email sous 1h pour tout sinistre > 500€.
Catégorie 5 · 7 questions
Un rapport HTML mensuel envoyé le 5 du mois M+1, contenant : revenus nets versés, revenus bruts, commission appliquée, nombre de nuits réservées vs disponibles, taux d'occupation, ADR (prix moyen/nuit), nombre de réservations, durée moyenne, note moyenne voyageurs, évolution vs M-1, benchmark marché local, et commentaire personnalisé de votre Account Manager.
Oui via votre dashboard propriétaire : calendrier consolidé multi-plateformes, réservations futures et passées, KPIs en live, revenus en cours sur le mois. Accès permanent 24/7 sur ordinateur et mobile.
Vous accédez à toutes vos factures (commission OPTIMI, frais de ménage, achats divers) depuis votre dashboard, téléchargeables au format PDF. Récapitulatif annuel envoyé en janvier pour facilitation déclaration fiscale.
Les fonds Airbnb arrivent 24h après check-in (politique Airbnb standard), Booking en J+3-5. OPTIMI consolide et vous reverse le 5 du mois M+1. Pour les biens à forte rotation, possibilité de versements bimensuels sur demande.
Sur demande nous pouvons activer des versements anticipés hebdomadaires moyennant un léger frais bancaire (~5€/virement). Pratique pour les propriétaires gérant plusieurs biens avec besoin de cash-flow régulier.
Réponse directe à l'email reporting ou message via dashboard : votre Account Manager vous répond sous 1 jour ouvré avec le détail ligne par ligne. Tous les revenus sont rapprochables avec les exports Airbnb / Booking.
Non. Les virements SEPA standard sont gratuits dans la zone euro. Les virements internationaux (hors zone SEPA) peuvent générer des frais bancaires à la charge du destinataire.
Catégorie 6 · 5 questions
Le mandat est conclu pour 12 mois renouvelables tacitement. Préavis de résiliation à l'échéance : 3 mois par lettre recommandée. Pas de durée minimum incompressible : si vous voulez sortir avant l'échéance pour un motif légitime (vente du bien notamment), nous trouvons des solutions amiables.
OPTIMI honore toutes les réservations confirmées avant la date d'effet de la résiliation, jusqu'à leur check-out. Les versements correspondants vous sont reversés selon le calendrier habituel.
Oui. Vous informez OPTIMI de votre intention de vendre. Nous suspendons les nouvelles réservations dès la fin de la période souhaitée. Aucune pénalité de sortie pour vente.
À la résiliation, OPTIMI vous remet : les jeux de clés et accès, la liste des fournisseurs liés à votre bien (avec leur accord), un historique des réservations des 12 derniers mois, et le solde des comptes dans les 30 jours.
En cas de manquement grave (défaut de versement, négligence répétée, perte de l'agrément immobilier), vous pouvez résilier par lettre recommandée avec un préavis de 30 jours après mise en demeure restée infructueuse, sans pénalité.
Catégorie 7 · 6 questions
Cela dépend de 5 facteurs : ville, quartier, surface, équipements, saison. Ordre de grandeur sur le parc OPTIMI : un T2 Paris bien placé génère 35-55 000€ brut/an, un T2 Lyon bien placé 22-35 000€ brut/an, un studio bord de mer Biarritz 28-45 000€ brut/an. Estimation personnalisée gratuite sur demande.
Cela dépend du bien et de votre profil. La LCD génère 1,5 à 2,5x plus de revenus bruts que la longue durée à Paris/Lyon/Marseille, mais avec plus de variabilité et plus de contraintes (loi Le Meur, quotas, gestion). Pour les biens en zone très tendue (Paris intra-muros principalement), un mix LCD + bail mobilité peut être optimal.
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) au régime réel permet de déduire toutes les charges + amortir le bien sur 25-30 ans, ce qui annule souvent l'IR sur les loyers les premières années. Pour les revenus dépassant 23 000€/an et 50% de vos revenus d'activité, vous basculez en LMP avec d'autres avantages.
Non dans la majorité des cas. La LCD est exonérée de TVA sauf si vous fournissez au moins 3 des 4 services hôteliers (petit-déjeuner, ménage régulier, fourniture linge, réception clientèle). En conciergerie OPTIMI standard, vous restez exonéré.
La taxe de séjour est collectée automatiquement par Airbnb dans la majorité des communes françaises et reversée directement à la commune. Pour Booking et autres plateformes, OPTIMI gère la collecte et le reversement trimestriel à votre place.
Profil optimal : studio / T2 / T3 (rotation rapide), proche transports + commerces, wifi haut débit, équipements complets (literie hôtel, vaisselle 8+ couverts, lave-linge), DPE ≥ E (anticipation loi Le Meur). Les biens atypiques (lofts, villas piscine, biens d'exception) génèrent souvent des ROI supérieurs si bien positionnés.
Échangeons en visio ou par téléphone — réponse personnalisée sur votre situation propre, sans engagement.